Splitsingsreglement verplicht accountantsverklaring

Bij een grote VvE is in het splitsingsreglement opgenomen dat er een controleverklaring van een registeraccountant overlegd moet worden alvorens de vergadering de jaarstukken kan vaststellen. De VvE vindt dat niet nodig, een rapport van feitelijke bevindingen van een aa-accountant zijn voldoende, aldus de vergadering. Daar zijn twee eigenaars het niet mee eens en leggen dit voor aan de rechter.

Groot complex

Het gaat om een zeer groot appartementencomplex met 500 appartementsrechten onderverdeeld in acht flatgebouwen. De splitsingsakte is opgesteld in 1973 en gewijzigd in 1979. In artikel 33 van het splitsingsreglement is opgenomen dat er ieder jaar, binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, een vergadering van eigenaars wordt gehouden waarin de balans en exploitatierekening van het afgelopen boekjaar worden behandeld en vastgesteld. Dit is natuurlijk u welbekend, dat is in verreweg de meeste VvE’s zo geregeld. In artikel 40 lid 2 van het splitsingsreglement is een bepaling opgenomen, die niet zo vaak voorkomt. Er is bepaald, dat de balans en exploitatierekening van de VvE worden gecontroleerd door een registeraccountant.

In 2016 is het boekjaar 2015 door een accountant gecontroleerd, maar is er geen handtekening onder de verklaring gezet. Over latere boekjaren is, op basis van onder meer besluitvorming in 2017 een rapport van feitelijke bevindingen door een registeraccountant overlegd. En in 2020 is bepaald, dat dit voortaan zal gebeuren.

Grote uitgaven

Vanaf 2015 heeft de VvE forse uitgaven gedaan, om het complex energetisch te verbeteren. Per appartement is in eerste instantie een kleine €27.000 verschuldigd, dat overeenkomt met de energiebespaarlening per appartement, met vermeerdering van €1500,00 ter zake meerwerk en €3500,00 voor plaatsing van zonwering. De twee eigenaars bezitten samen 10 appartementsrechten. Ze zijn het met een aantal uitgaven niet eens, en de vaststelling van de definitieve bijdragen op basis van de vaststelling van de jaarstukken is dan van belang.

Feitelijke bevindingen of controle

In 2013 is door een wetswijziging het verschil tussen een AA-accountant en registeraccountant komen te vervallen. Dat is in deze zaak dan ook niet (meer) relevant. Wel relevant is de uitleg van het splitsingsreglement, omdat het splitsingsreglement (en dus ook de daarin opgenomen statuten van de VvE) ten doel heeft de rechten en plichten van een derde vast te stellen, zonder dat die derde daar invloed op heeft. De bedoelingen van de vaststeller van het reglement kan dus ook alleen uit de splitsingsstukken afgeleid worden.

De eigenaars vinden dat een controle van de jaarrekening binnen de accountancy wordt gezien als een onderzoek door een onafhankelijk accountant die een controleverklaring afgeeft.

De VvE betoogt:

Over 2016 tot en met 2018 heeft een AA een rapport van feitelijke bevindingen opgesteld op basis van concreet omschreven controlewerkzaamheden. De financiële administratie van de VvE betreft enkel het ontvangen van de lidmaatschapsbijdrage en het uitgeven daarvan aan onderhoud en investeringsdoeleinden. Deze administratie is dus zeer beperkt. De administratie is uitbesteed aan een professionele gecertificeerde VvE-beheerder (die zelf ook weer wordt gecontroleerd door een RA). Om deze redenen is tijdens een ALV in 2017 besloten om voor de jaren 2016 en later een rapport van feitelijke bevindingen te laten opstellen door een AA in plaats van een controleverklaring. Daarmee worden controlewerkzaamheden verricht, afgestemd op de feitelijke (financiële) activiteiten van de VvE.

Uit het rapport van de AA blijkt niet van materiele onregelmatigheden, aldus de VVE.

Verschil tussen rapport en controle

Een rapport van feitelijke bevindingen geeft, zo wordt overwogen in de uitspraak, enkel aan wat de accountant aangetroffen heeft in de stukken die hem zijn overlegd. Bovendien voert hij alleen de opgedragen werkzaamheden uit en die zijn (aanzienlijk) beperkter dan bij een controle van de jaarstukken. En als laatste wordt aangegeven, dat de accountant geen enkele conclusie trekt omtrent de bevindingen, maar dat het concluderen aan de opdrachtgever (de VvE) wordt overgelaten. Bij een controle van de jaarstukken onderzoekt de accountant de gehele administratie, waarbij hij uiteindelijk een conclusie trekt over de getrouwheid van de jaarstukken. Dat geeft aanzienlijk meer zekerheid over de juistheid van de jaarstukken.

Oordeel

Op grond van het in r.o. 3.4 beschreven toetsingskader is de rechtbank van oordeel dat met ‘controle van de jaarrekening door een register-accountant’ in de statuten is bedoeld een controle van de jaarrekening van de VvE door een accountant die resulteert in een controleverklaring. De volgende omstandigheden – in hun samenhang bezien – zijn voor deze uitleg doorslaggevend:

1. De Nederlandse Orde van Accountants-administratieconsulenten (NOvAA) werd in 1948 opgericht. In 1962 trad de Wet op de Register-accountants in werking en toen werd de Orde Nederlands Instituut van Registeraccountants (NIVRA) opgericht. In 1979 waren er dus, net als nu, AA’s en RA’s. AA’s mochten ook toen dus worden ingeschakeld voor het opstellen van jaarrekeningen en voor onderzoeken daarvan. Controles van jaarrekeningen, resulterend in controleverklaringen, werden ook al in 1979 uitgevoerd, maar dat soort controles mocht toen uitsluitend door RA’s worden uitgevoerd. Daarom wijst de omstandigheid dat in de statuten de voorwaarde wordt gesteld dat de controle van de jaarrekening wordt uitgevoerd door een register-accountant erop dat het moet gaan om een controle die resulteert in een controleverklaring.
2. In artikel 33 van de statuten is bepaald dat de jaarrekening door de ALV wordt vastgesteld (goedgekeurd) mede ter bepaling van de definitieve bijdrage van iedere eigenaar. De VvE is met 500 appartementsrechten groot en was dat ook al in 1979. Onderhoud is iets wat steeds terugkeert en in 1979 moeten de opstellers van de statuten er rekening mee hebben gehouden dat er op de lange termijn ook (grootschalige) renovaties zouden plaatsvinden. Door de omvang van het appartementencomplex zijn de kosten van onderhoud en renovaties (zeer) hoog, en dat was ook in 1979 voorzienbaar. Gelet daarop, en op de verschillende reikwijdtes en doelen (zie r.o. 3.8 tot en met 3.10) van de hierboven besproken onderzoeken door accountants, is het redelijk om aan te nemen dat de bedoeling van artikel 40 lid 2 van de statuten is om de leden van de VvE zoveel mogelijk zekerheid te geven over de juistheid van de kosten die zij moeten bijdragen aan onderhoud en renovaties. Daar past het beste een controle bij die resulteert in een controleverklaring.
3. De accountant die de rapporten van feitelijke bevindingen heeft opgesteld heeft opgemerkt dat hij géén accountantscontrole heeft toegepast en dat de jaarrekeningen als geheel níet onder de reikwijdte van zijn rapport vallen (zie r.o. 3.9). De VvE heeft vanaf het moment dat artikel 40 lid 2 van de statuten gold (1979) gedurende decennia (tot en met het boekjaar 2015) ieder jaar opdracht gegeven aan een register-accountant voor controles die hebben geresulteerd in een controleverklaring.

Uitspraak

De rechter oordeelt dan ook dat een rapport van feitelijke bevindingen niet overeenstemt met de in het splitsingsreglement vereiste controle door een accountant. Dat resulteert erin dat de besluiten strekkende tot goedkeuring van de jaarstukken die zijn vastgesteld met overlegging van een rapport van feitelijke bevindingen nietig zijn. Deze besluiten zijn in strijd met de statuten van de VvE en op grond van art. 2:14 BW jo 5:129 BW (statuten=splitsingsreglement) zijn zulke besluiten nietig. De VvE wordt opgedragen om alsnog de jaarstukken over die jaren te doen controleren door een accountant en met die controles in hand de vergadering te verzoeken alsnog de jaarstukken goed te keuren.

Hulp nodig?

Vragen over jaarstukken, exploitatierekeningen, begrotingen en andere financiele zaken binnen een VvE? Neem gerust vrijblijvend contact met mij op, 06 1500 3207 of mail@schuursadvies.nl.

Besproken uitspraak: Rechtbank Midden-Nederland, vindplaats ECLI:NL:RBMNE:2021:1702