Beperkingen aan verhuur zijn mogelijk
Een VvE weigert toestemming om een appartement tijdelijk voor 10 jaar te verhuren. De eigenaar verzoekt vernietiging van het besluit en een vervangende machtiging. Door de kantonrechter worden de verzoeken toegewezen, met de aanpassing dat de verhuur slechts voor 2 jaar mogelijk is. Het hof denkt er anders over.
Verhuur beperkt
In het splitsingsreglement van de VvE is het volgende opgenomen:
4.a. De appartementsrechten hebben de bestemming wonen voor privédoeleinden en dienen uitsluitend te worden gebruikt voor eigen bewoning door de eigenaar al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of één of meer inwonende huisgenoten. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur, tenzij de vergadering deze toestemming aan zich heeft voorbehouden.”
Hieruit blijkt een zelfbewoningsplicht, waarvan alleen afgeweken kan worden als het bestuur of de vergadering toestemming geeft.
Het hof
Om een vervangende machtiging te kunnen verlenen, moet vast komen te staan dat de VvE zonder redelijke grond toestemming geweigerd heeft. Het hof oordeelt, dat de VvE wel degelijk op redelijke gronden de toestemming niet heeft verleend. De nieuwe eigenaar heeft het appartement aangekocht zonder de bedoeling dat zelf te bewonen. Verder vindt het hof van belang dat als de toestemming verleend wordt, het welhaast onmogelijk wordt voor de VvE om toekomstige verzoeken om verhuur toe te staan te weigeren. Precedentwerking levert in dit geval dus een redelijke grond op te weigeren.
De eigenaar voert nog aan dat er twee andere appartementen worden verhuurd. Het hof is het met de VvE eens, dat hier andere omstandigheden gelden. Deze twee appartementen worden tijdelijk voor maximaal 1 jaar verhuurd, vanwege huisbewaring tijdens de afwezigheid van de eigenaar wegens verblijf in het buitenland.
Koopakte en aankoopproces
De eigenaar draagt nog aan, dat hij tijdens het aankoopproces niet goed is geïnformeerd. Zowel de aankoop- als de verkoopmakelaar en de notaris hebben hem niet of onjuist voorgelicht over de mogelijkheid het appartement te kunnen verhuren. De eigenaar heeft het appartement gekocht in de veronderstelling dat hij wel degelijk kon verhuren. Verder zal de eigenaar financieel schade lijden omdat de woningmarkt sinds de aankoop is gekelderd, waardoor hij het appartement (waarschijnlijk) met verlies zal verkopen. Het hof oordeelt dat deze omstandigheden niet in de invloedssfeer van de VvE liggen, omdat die niet bij het aankoopproces is betrokken. Verder gaat het in deze zaak niet om een belangenafweging door de VvE, maar of de vergadering zonder redelijke grond de toestemming heeft geweigerd (quod non).
Afsluitend.
Uit deze uitspraak blijkt dus dat in het splitsingsreglement wel degelijk beperkingen op verhuur opgenomen kunnen worden. Een zelfbewoningsplicht kan dus prima geregeld worden.
Verder stelt het hof dat een beoordeling of een VvE zonder redelijke grond geweigerd heeft geen belangenafweging inhoudt, maar puur een oordeel over de gronden van de VvE om al dan niet toestemming te geven. Daar worden redenen van de eigenaar om alsnog toestemming te verkrijgen niet in meegewogen in de uitspraak.
Hulp nodig?
Vragen over verhuur en besluitvorming? Neem gerust vrijblijvend contact met mij op, 06 1500 3207 of mail@schuursadvies.nl.
Besproken uitspraak: ECLI:NL:GHARL:2023:5364
