Huishoudelijk reglement
Een huishoudelijk reglement is binnen een VvE normaal gesproken ‘slechts’ bedoeld voor nadere woon- en leefregels die niet al in het splitsingsreglement zijn geregeld.
Hoge Raad
De Hoge Raad heeft dat in een drietal arresten onder meer als volgt verwoord:
“Regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privé-gedeelten behoren in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en moeten dus in het splitsingsreglement worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.”
Modelreglement 2006
In artikel 5:128 BW is geregeld dat in het huishoudelijk reglement nadere woon- en leefregels opgenomen kunnen worden met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. In artikel 5:112 lid 4 BW is bepaald, dat in het splitsingsreglement eventueel nadere regels met betrekking tot de prive gedeelten opgenomen kunnen worden.
Uit artikel 25 lid 2 van het modelsplitsingsreglement 2006 blijkt, dat in het huishoudelijk reglement nadere regels met betrekking tot het gebruik van de privé gedeelten kunnen worden opgenomen, naast nadere regels met betrekking tot het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken (art. 16 lid 2 van het modelsplitsingsreglement 2006).
Uit artikel 59 van het modelsplitsingsreglement 2006 blijkt, dat in het huishoudelijk reglement bepalingen opgenomen kunnen worden voor zover deze niet al in het splitsingsreglement zijn bepaald. Tevens mogen bepalingen van het huishoudelijk reglement niet in strijd zijn met het splitsingsreglement. Als een bepaling al geregeld is in het splitsingsreglement of als die bepaling in strijd is met het splitsingsreglement, wordt deze voor niet-geschreven gehouden, wat inhoudt dat deze bepaling nietig is en niet (in rechte) afgedwongen kan worden. Een huishoudelijk reglement is strikt juridisch genomen niet bedoeld om (nadere) uitleg of verduidelijking te geven aan bepalingen van het splitsingsreglement.
Uit lid 1 van het bovengenoemde artikel 59 blijkt wat onder meer in het huishoudelijk reglement geregeld kan worden. Het gebruik, beheer en onderhoud van zowel de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, als de prive gedeelten kan nader in het huishoudelijk reglement geregeld worden.
In het splitsingsreglement zijn nog op andere plekken bepalingen opgenomen, waaruit blijkt dat specifieke zaken in het huishoudelijk reglement opgenomen kunnen worden. Zie onder meer artikel 2 lid 2 van het splitsingsreglement ter zake voorkomen van geluidshinder of andere vormen van hinder, artikel 21 lid 5, artikel 22 lid 2 of artikel 31 lid 1 (met betrekking tot de inrichting van de tuin).
Een belangrijke bepaling is artikel 33 van het modelsplitsingsreglement 2006. Daarin is opgenomen, dat het in de artikelen 26 tot en met 31 van het splitsingsreglement bepaalde nader geregeld kan worden in het huishoudelijk reglement. Deze artikelen 26 tot en met 31 zien op het gebruik en onderhoud van het prive gedeelte.
Beheren of beschikken
Uit diverse uitspraken en de juridische literatuur wordt duidelijk dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen handelingen die betrekking hebben op beheer en beschikking. Een beheershandeling is voorbehouden aan de vergadering van eigenaars, een beschikkingshandeling is enkel mogelijk door de gezamenlijk eigenaars. Een dergelijke beschikkingshandeling houdt in dat de akte van splitsing notarieel gewijzigd moet worden conform artikel 5:139 BW e.v., met medewerking van (nagenoeg) alle eigenaars.
De vergadering van eigenaars is bevoegd te besluiten over beheershandelingen. Tot de beheershandelingen horen onder meer met name: afsluiten van verzekeringen, afhandelen van schades, (beslissingen omtrent) onderhoud, reparatie en vernieuwing, beslissingen omtrent (feitelijk) gebruik van prive en gemeenschappelijke gedeelten en het beheer van de financiën.
Tot beschikkingshandelingen horen: wijzigen van de omvang van de prive gedeelten of gemeenschappelijke gedeelten, wijzigen van de verhouding waarin de kosten worden verdeeld (de aandelen/breukdelen), wijzigen van bestemming van een prive gedeelte, wijzigingen in de zaken of installaties die tot de gemeenschappelijke of prive gedeelten horen. Alleen de gezamenlijk eigenaars zijn bevoegd tot het nemen van deze beschikkingshandelingen. Zulke beschikkingshandelingen kunnen alleen plaatsvinden door het notarieel wijzigen van de splitsingsakte (conform artikel 5:139 BW e.v.).
Novamij / VvE Duinroos/Duindistel
In de uitspraak Novamij / VvE Duinroos/Duindistel (HR 10 maart 1995, RvdW 1995, 60, ECLI:NL:HR:1995:ZC1667) was sprake van een regeling in het huishoudelijk reglement waarin het ingebruiknemen van een berging afhankelijk werd gesteld van toestemming van het bestuur. Dit is een beperking die niet bleek uit het splitsingsreglement. Daarin was bepaald dat een eigenaar zijn prive gedeelte kon gebruiken overeenkomstig de bestemming, zonder voorafgaande toestemming. Ook kan een eigenaar zijn prive gedeelte aan een ander in gebruik geven, zonder voorafgaande toestemming. De bepaling in het huishoudelijk reglement was daarmee in strijd, omdat deze de mogelijkheid van het eigendomsrecht gebruik te maken teveel inperkte. Zo’n beperking moet uit het splitsingsreglement blijken (of er moet in het splitsingsreglement expliciet geregeld worden dat het gebruik van een prive gedeelte afhankelijk is van voorafgaande toestemming, waarbij nadere voorwaarden en criteria in het huishoudelijk reglement opgenomen kunnen worden).
VvE Amelandstate
In de uitspraak VvE Amelandstate (HR 10 maart 1995, RvdW 1995, 59, ECLI:NL:HR:1996:ZC1666) was een regeling in het huishoudelijk reglement opgenomen, waarin was bepaald dat verhuur van het prive gedeelte alleen mogelijk was via een verhuurorganisatie. Zo’n beperking op de mogelijkheid tot verhuur bleek niet uit het splitsingsreglement. Daarin was opgenomen dat de eigenaar zijn prive gedeelte aan een ander in gebruik kan geven (onder voorwaarde dat er een gebruikersverklaring wordt ondertekend), zonder nadere beperkingen, hetgeen ook is geregeld in de wettelijke bepaling (5:120 BW). Een beperking op het ingebruikgeven van een prive gedeelte kan alleen als die mogelijkheid blijkt uit het splitsingsreglement zelf.
Afwijkende verdeelsleutel
In een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden kwam het Hof tot de conclusie dat hoewel in het artikel 52 lid 9 van het modelsplitsingsreglement 2006 was opgenomen, dat een afwijkende verdeelsleutel in het huishoudelijk reglement opgenomen kan worden, deze bepaling uit het splitsingsreglement nietig is. Deze bepaling is in strijd met de wettelijke regeling dat in het splitsingsreglement de verdeelsleutel en de kostenverdeling moet zijn vastgesteld. De vaststelling van de kostenverdeling of de wijziging daarvan is een beschikkingshandeling.
Beschikkingshandelingen niet in huishoudelijk reglement
De Hoge Raad heeft in haar uitspraken aangeduid dat regels alleen in een huishoudelijk reglement opgenomen kunnen worden als het gaat om beheershandelingen en als uit het splitsingsreglement blijkt dat daarover regels in het huishoudelijk reglement opgenomen kunnen worden. Als uit het splitsingsreglement niet blijkt, dat over een bepaald onderwerp nadere bepalingen in het huishoudelijk reglement opgenomen kunnen worden, dan is zo’n bepaling nietig. Met betrekking tot het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten is in de wet geregeld dat dit in een huishoudelijk reglement nader geregeld kan worden, dus daar hoeft in het splitsingsreglement niet nog eens aangegeven te worden dat dat kan, maar het is wel in het reglement opgenomen.
Als het gaat om handelingen die zien op een beschikkingshandeling van de gemeenschap (de gezamenlijk eigenaars) dan kan dat niet in het huishoudelijk reglement (nader) geregeld worden. Dus afwijkende kostenverdelingen, verandering (beperking of uitbreiding) van bestemming van een prive gedeelte, nadere duiding van wat gemeenschappelijk of prive is, statuten van de VvE zijn allemaal onderwerpen die zien op beschikkingshandelingen of die al geregeld zijn in het splitsingsreglement en dit kan dus niet in het huishoudelijk reglement nader geregeld worden.
Hulp nodig?
Vragen over een bepaling in het huishoudelijk reglement of wilt u het huishoudelijk reglement beoordeeld hebben? Neem gerust vrijblijvend contact met mij op, 06 1500 3207 of mail@schuursadvies.nl.