Woongroep is geen gezin

Een VvE legt een boete op aan een eigenaar, omdat deze zijn appartement aan een groep jongens verhuurt, die geen gezin vormen. De eigenaar is het daarmee niet eens en begint een procedure.

Gezin of duurzame huishouding

In de splitsingsakte zijn een aantal bepalingen opgenomen met betrekking tot het appartementsrecht.

Pagina 2 van de splitsingsakte bepaalt dat de VvE als erfpachtster aan de Gemeente Amsterdam canon moet betalen:

“… bestemd voor het (door de vereniging doen) stichten van een flatgebouw, bevattende vier en twintig woningen, elk voor één gezin, welke woningen slechts aldus mogen worden gebruikt, …”

Op pagina 18 van de splitsingsakte wordt het appartementsrecht van [eiser] omschreven als:

“ … het onverdeeld aandeel in het erfpachtsrecht met de index nummer [adres] rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning voor één gezin met afzonderlijke bergruimte, …”

In de splitsingsakte wordt bepaald dat artikel 9 lid 2 van het model-reglement als volgt zal luiden:

“Het privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor partikulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin;”

Uitleg van de akte

De rechtbank haalt een tweetal arresten van de Hoge Raad aan waarin is vastgesteld hoe de akte uitgelegd moet worden.

De bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan moet aldus naar objectieve maatstaven worden vastgesteld (Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, overweging 3.4.).

De splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers en zo voor derden kenbaar, waardoor de daarin gekozen structuur en bewoordingen belangrijk zijn. In een geval waarin de splitsingsakte en het splitsingsreglement voor verschillende uitleg vatbaar is, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, overweging 3.5.2.).

Toepassing op de casus

De eigenaar betoogt dat de appartementen bewoond mogen worden door een onbeperkte hoeveelheid bewoners, elk met hun gezin. Dat zou inhouden, dat de bepaling in het reglement, om de bewoning te begrenzen tot een gezin zonder betekenis en zonder gevolg is. Dat is niet aannemelijk. Het is aannemelijker dat er beoogd is om een beperking aan het aantal bewoners per appartementsrecht op te nemen die past bij de omvang van de woningen. Deze zijn ongeveer 100 m2 of kleiner en niet geschikt voor een onbegrensd aantal bewoners.

De rechtbank oordeelt dat de splitsingsakte en het splitsingsreglement aldus moeten worden uitgelegd dat de appartementen mogen worden bewoond door één of meer bewoners die samen een gezin vormen.

Woongroep geen duurzame huishouding

De eigenaar voert aan dat de vier volwassen personen die hij in het appartement heeft toegelaten niet tot hetzelfde gezin horen, maar wel duurzame affectieve banden hebben en zo nodig steun aan elkaar verlenen. Hij probeert daarmee aan te geven dat de vier volwassenen gelijk gesteld moeten worden aan één gezin. De rechter gaat daar niet in mee. Onder meer omdat de verhuurder in zeven jaar tijd zijn appartement aan tenminste 18 verschillende huurders heeft verhuurd, die telkens in wisselende samenstelling in het appartement verbleven.

Boete

Helaas kan de VvE geen aanspraak maken op de opgelegde boete. Bij het opstellen van de akte is door de opsteller bepaald dat:

artikel 27 lid 2 van het model-reglement als volgt zal luiden: “In afwijking van het daaromtrent bepaalde in het model-reglement, bedraagt de maximum-boete eenhonderd gulden (NLG 100,-) of zoveel meer als de vergadering telkenjare mocht vaststellen.”

Aldus staat er niet meer in artikel 27 lid 2 dat de vergadering (of het bestuur) de bevoegdheid heeft een boete op te leggen. Eiser beroept zich erop dat met de wijziging die in het splitsingsreglement is opgenomen, de bevoegdheid tot opleggen van een boete is geschrapt. De VvE voert aan dat de mogelijkheid tot het opleggen van een boete impliciet uit de bepaling blijkt en dat het natuurlijk niet de bedoeling is geweest om deze bevoegdheid te schrappen.

De rechtbank oordeelt dat een mogelijkheid tot het opleggen van een boete expliciet uit de wet of het splitsingsreglement moet blijken. Dat doet het nu niet. Hoewel het waarschijnlijk niet de bedoeling is geweest de bevoegdheid te schrappen, is dat wel gebeurd. Nu de bevoegdheid niet expliciet blijkt, kan de VvE geen boete opleggen.

Met deze uitleg van de rechtbank ben ik het niet per sé eens. Er wordt in de gewijzigde bepaling verwezen naar het modelreglement, waarbij alleen de hoogte van de boete wordt aangepast. De rechter had mijns inziens net zo goed kunnen oordelen dat alleen het boetebedrag gewijzigd is ten opzichte van het modelreglement. Maar dat heeft de rechtbank niet gedaan.

Afsluitend.

Uit deze uitspraak blijkt dus dat de vaststelling van de bestemming waaruit blijkt dat een woning alleen gebruikt mag worden door een eigenaar met zijn gezin wel degelijk rechtsgevolgen heeft. Een woongroep, die geen duurzame affectieve banden heeft en niet zorgt voor elkaar is niet gelijk te stellen met één gezin.

Zoals reeds eerder aangegeven ben ik het niet eens met de uitleg van de rechtbank dat de boete niet opgelegd kan worden.

Hulp nodig?

Vragen over de bestemming van een appartement? Of over het opleggen van een boete? Neem gerust vrijblijvend contact met mij op, 06 1500 3207 of mail@schuursadvies.nl.

Besproken uitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2023:5431