Bestemming woning ziet niet op berging

Er zijn VvE’s waar op de zolderverdieping een aantal bergingen gemaakt zijn voor de verschillende appartementen. In een aantal gevallen wil een eigenaar zo’n berging omvormen tot extra kamer of woonruimte. Zo ook in het geval van de uitspraak die ik hier bespreek. In hoger beroep komt het Hof tot de conclusie dat de bestemming woning zich niet uitstrekt over de berging die tot het appartement hoort.

Woning met berging

In de akte van splitsing zijn vier appartementsrechten gevormd: een bedrijfsruimte op de begane grond en drie woningen op de eerste, tweede en derde verdieping. Op de zolder is een drietal bergingen gelegen, voor elke woning één, waarbij tevens wordt opgemerkt dat het appartementsrecht op de derde verdieping ook nog een kamer op de bovenste verdieping heeft.

De appartementsrechten zijn als volgt omschreven:

2. het appartementsrecht rechtgevende [op] het uitsluitend gebruik van de bovenwoning, gelegen op de eerste verdieping met twee balkons, plaatselijk bekend als [adres 1] (…),
3. het appartementsrecht rechtgevende op] het uitsluitend gebruik van de bovenwoning, gelegen op de tweede verdieping met berging op de zolderverdieping, plaatselijk bekend als [adres 2] (…); en
4. het appartementsrecht rechtgevende [op] het uitsluitend gebruik van de bovenwoning, gelegen op de derde verdieping met kamer en berging op de zolderverdieping, plaatselijk bekend als [adres 3] (…).

Artikel 17 lid 4 van het modelreglement 1992 dat in deze akte van toepassing is wordt als volgt gewijzigd:

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming.
De bestemming als bedoeld in artikel 17 lid 4 is voor het appartementsrecht aangeduid met indexnummer 1: bedrijfsruimte en voor de overige appartementsrechten: woning.

Appellanten (zo heten in hoger beroep de verzoekers) bewonen het appartement op de derde verdieping. Geintimeerden 1 en 2 (zo heten de verweerders in hoger beroep) zijn eigenaar van het appartement op de tweede verdieping en verhuren dat aan geintimeerde 3.

In de berging van appellanten staat een wasmachine. Geintimeerden hebben op enig moment ook een wasmachine in hun berging geplaatst.

Appellanten ondervinden, zo stellen zij, veel hinder door de wasmachine van geintimeerden, die ook ’s avonds laat draait. Ook ondervinden zij al geruime tijd veel hinder van geintimeerden doordat zij hun berging als werk-, slaap-, woonruimte en/of gastenverblijf gebruiken.

Appellanten vinden dat de berging niet als woonruimte gebruikt mag worden. De rechtbank dacht daar anders over. Die stelde -kort gezegd- dat de bestemming van het gehele appartementsrecht woning is. Daarmee is het gebruik van de berging als verblijfsruimte toegestaan omdat dat valt onder de ruimte definitie van woonruimte.

Berging toch geen woonruimte

In hoger beroep stelt het hof vast dat de maatstaf die de rechtbank heeft gebruikt voor haar beoordeling juist is:

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (HR 1 november 2013, ECLI:NL: HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014. ECLI:NL:HR:2014:337).

Het hof komt evenwel tot een andere conclusie. Op zich is juist dat het gebruik van de berging als logeer-, slaap- werk- en/of wasruimte als zodanig valt onder de bestemming woning. Maar de bestemming zoals in het reglement aangeduid ziet op het appartement als geheel, daarin moet worden gewoond, waarbij een ander gebruik zoals bedrijf is uitgesloten, zoals bij het appartement op de begane grond juist wel is toegestaan.

Aan de opsomming van appartementsrechten moet ook betekenis toegekend worden. Dat had de rechtbank niet gedaan. In de bewoordingen van de omschrijving kan ook een aanduiding voor de bestemming zijn neergelegd. En in de omschrijving is duidelijk aangeduid dat er op de tweede verdieping een woning is gelegen, met een berging op de zolderverdieping. Vervolgens wordt uiteengezet wat in de Dikke van Dale onder de term ‘berging’ wordt verstaan. Kort gezegd: opslagruimte, ruimte om iets in op te bergen.

Het hof concludeert dan ook dat de berging op de zolderverdieping als berging gebruikt mag worden, maar niet als logeer-, slaap- of werkruimte. De berging mag alleen als berging gebruikt worden. Ander gebruik is niet toegestaan en moet gestaakt worden.

Wel mag de wasmachine in de bergruimte blijven staan, het hof vindt dat hier te lande vaak een berging mede als ruimte voor de wasmachine wordt gebruikt.

Kamersgewijze verhuur

Ik krijg veel vragen, met name uit Amsterdam, over het gebruik van de bergingen op de zolderverdieping. Vaak is dat gelegen in de wens om de berging als kamer te mogen inrichten. Gezien de uit de pan gerezen huizenprijzen in Amsterdam is dat in economisch opzicht niet gek. Maar de splitsingsakte dient wel nageleefd te worden.

Als je de berging op de zolderverdieping als kamer wilt inrichten, dan zal op zijn minst toestemming verkregen moeten worden van de vergadering van eigenaars. En let ook op dat kamersgewijze verhuur niet zonder meer onder de bestemming woning valt.

Link naar besproken uitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2019:2898.

Hulp nodig?

Hulp nodig bij processtrategie? Onduidelijk welke kosten nu voor rekening van de gemeenschap zijn? Neem contact met me op: 06 1500 3207 of mail@schuursadvies.nl.