Dwalen omtrent hoogte periodieke bijdrage
Een verkoper heeft zijn twee appartementsrechten te koop aangeboden, waarbij hij melding maakt van een bedrag van rond de €155,- aan maandelijkse periodieke bijdrage. Vlak voor overdracht blijkt dat dit bedrag niet klopt, maar dat het zo’n 40 euro hoger ligt. De koper gaat hier niet mee akkoord en verzoekt de rechter om een uitspraak.
Informatie
De verkoper hoort over zijn te koop aangeboden eigendommen voldoende informatie te geven, zodat de koper zich een goed beeld kan vormen omtrent hetgeen hij koopt. Daarbij is -in geval van appartementsrechten- een indicatie van de hoogte van de maandelijkse bijdragen informatie die belangrijk is voor de koper. De verkoper heeft in zijn verkoopadvertentie en in de informatiebrochure een bedrag van €154,48 aan maandelijkse periodieke bijdrage vermeld. De koper heeft navraag gedaan bij de verkoopmakelaar, die de informatie bevestigt.
Twee dagen voor de verkoop legt de verkoper de begroting van de VvE over aan de koper, waaruit de juiste bedragen afgeleid kunnen worden. Na aankoop blijkt de periodieke bijdrage €196,- te zijn, om en nabij de 25% hoger dan in de advertenties aangegeven. De verkoper geeft aan dat in het maandbedrag van de advertenties en verkoopinformatie de bijdragen van de garageplekken en bergingen niet zijn meegerekend, de bijdrage van €155 heeft alleen betrekking op de woning. De koper gaat daarmee niet akkoord.
Dwalen
Als de verkoper verkeerde informatie verstrekt over de te verkopen zaken, dan komt dat voor zijn rekening en risico. De koper geeft bij de rechter aan, dat hij in de veronderstelling verkeerde dat de periodieke bijdragen een hoogte van €155 hebben. Uit de begroting is niet op eenvoudige wijze te achterhalen wat de juiste bedragen zijn. De koper heeft op basis van verkeerde informatie een koopovereenkomst gesloten. Hij zou de overeenkomst niet op dezelfde wijze gesloten hebben, als hij de juiste informatie zou hebben gekregen voorafgaande aan de koop. Hij dwaalde, zo heet het dan, over de inhoud van de koopovereenkomst.
De koper heeft nu een aantal opties. Hij kan ervoor kiezen de koopovereenkomst te ontbinden. De koop wordt dan ongedaan gemaakt, de koper geeft de sleutels terug aan de verkoper en de verkoper stort de verkregen koopsom terug op de rekening van koper. Een andere mogelijkheid is om te vragen om de koper in de situatie te brengen waarin hij verkeerd zou hebben als hij over de juiste informatie zou hebben beschikt. Deze laatste mogelijkheid is wat de koper van verkoper verlangt. De koper eist ongeveer €14.000 aan vergoeding voor 30 jaar de hogere bijdrage en €10.000 aan waardedaling van de woning. Toekomstige kopers zouden in de ogen van koper ongeveer €10.000 minder willen betalen voor de woning als de bijdrage €190 per maand bedraagt.
Uitspraak
De rechter is het met koper eens over de dwaling. De verkoper had duidelijker moeten zijn over de hoogte van het bedrag. De opmerking dat het om indicatieve ramingen gaat, wordt terzijde geschoven nu de voorschotbijdrage met 25% hoger uitvalt dan wat verkoper heeft doen voorkomen.
Over de schadevergoeding heeft de rechter echter een andere mening. Ten eerste heeft de rechter zijn twijfels bij 30 jaar vergoeden van de €40,- per maand aan het meerdere dat de koper aan de VvE verschuldigd zal zijn. De rechter stelt dat hij gezien de leeftijd van de kopers er niet van uit gaat dat zij nog 30 jaar in dit appartement zullen wonen. Verder is er een gedegen lange termijn onderhoudsplanning, zodat het bedrag dat de kopers per maand meer betalen, ook in hun voordeel strekt, omdat daarvan toekomstig onderhoud gefinancierd wordt. Nu er niet alleen nadeel geleden wordt van de hogere bijdrage per maand stelt de rechter de vergoeding vast op €7.500,-.
De gevraagde vergoeding voor de waardevermindering van het appartementsrecht veegt de rechter eenvoudig terzijde vanwege het ontbreken van enige onderbouwing daarvan.
Advies
Ik kan kort zijn over de les die geleerd kan worden uit deze uitspraak. Wees als verkoper altijd eerlijk en duidelijk over de hoogte van de periodieke bijdrage die aan de VvE verschuldigd is. En als koper kun je ellende voorkomen door inzage in de stukken van de VvE, zoals begrotingen, jaarstukken en notulen van te voren te verlangen.
Vragen over koop of verkoop? Neem dan contact met mij op: 06-1500 3207 of mail@schuursadvies.nl.
Volledige uitspraak: ECLI:NL:RBNHO:2016:1708.
