Mutatiekosten zijn ook in belang overige eigenaars
In de uitspraak die ik in dit stukje bespreek wordt wederom bevestigd dat een vergadering niet van de kostenverdeling in het splitsingsreglement kan afwijken, zonder dat reglement notarieel te wijzigen.
De VvE heeft het voeren van de administratie uitbesteed aan een beheerder. Deze beheerder heeft extra werk aan het doorvoeren van de mutaties met betrekking tot huurders. De vergadering heeft besloten dat deze mutatiekosten enkel ten laste gebracht moeten worden van de verhuurders, omdat zij de kosten veroorzaken. De kantonrechter vond dat wel redelijk en heeft het besluit in stand gelaten. Het hof Amsterdam denkt daar anders over.
Mutatiefee of verhoging periodieke bijdrage
De onderhavige VvE heeft 103 appartementsrechten, kent 70 eigenaars en ongeveer 17 appartementsrechten worden verhuurd. Het modelreglement van 1973 (het witte boekje) is van toepassing verklaard. Het huishoudelijk reglement bepaalt dat een eigenaar zijn appartementsrecht onder voorwaarden aan een ander in gebruik mag geven. Een van de voorwaarden is ondertekening van een zogeheten gebruikersverklaring. En verhuur is slechts toegestaan voor een periode van minimaal een jaar.
De beheerder heeft een overeenkomst met de VvE gesloten, waarin onder meer is afgesproken dat bij uit- en toetreding van eigenaars tot de VvE een bedrag van €110,00 in rekening mag brengen voor de extra administratieve handelingen.
Meerdere appartementsrechten worden veelvuldig verhuurd, hetgeen zo stelt het bestuur extra werkzaamheden met zich meebrengt. De beheerder heeft daarom meer arbeid te verrichten, waarvan de kosten niet gedekt worden door de overeengekomen beheersvergoeding of de periodieke bijdragen.
Ter vergadering is vervolgens voorgesteld om daarvoor een vergoeding toe te kennen aan de beheerder, die ten laste wordt gebracht van alleen de verhuurders. Hun periodieke bijdrage zou met €30,00 per maand moeten worden verhoogd. Ter vergadering is dit voorstel aangepast, zodanig dat per mutatie van huurders een bedrag bij de desbetreffende eigenaar in rekening wordt gebracht. De hoogte van deze mutatiefee moet nog vastgesteld worden. Dit voorstel is aanvaard op de vergadering in mei 2013.
In de vergadering van 2014 is een voorstel besproken en aangenomen om bij nieuwe huurders een mutatiefee ter hoogte van €300,00 (ex BTW) in rekening te brengen bij de verhurende eigenaar. In de notulen wordt door het bestuur hierbij opgemerkt dat de hoogte wordt na overleg met de beheerder wordt verlaagd naar €110,00 inc. BTW.
Afwijking kostenverdeling niet toegestaan
De kantonrechter vindt dit besluit niet in strijd met de wet of statuten. Er is -zo oordeelt de kantonrechter- geen beperking opgenomen in statuten of wet om door middel van een besluit van de vergadering specifieke kosten te verhalen op een of meerdere eigenaars. Artikel 17 van het modelreglement 1973 bevat geen limitatieve opsomming van de gezamenlijke kosten.
Daar is het hof het niet mee eens. In artikel 5:112 BW is bepaald dat het splitsingsreglement moet inhouden welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. In artikel 5:113 BW is bepaald dat de eigenaars in gelijke delen bij moeten dragen in de schulden en kosten die op grond van de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijk eigenaars komen, tenzij er een andere verhouding in het splitsingsreglement is getroffen. Artikel 17 van het modelreglement 1973 bevat de in artikel 5:112 BW bedoelde regeling waaruit blijkt welke kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.
De kosten kunnen alleen in een andere verhouding over eigenaars worden verdeeld, als dat uit het splitsingsreglement blijkt, dat volgt uit artikel 5:113 BW. Dat is van belang om te kunnen vaststellen of de mutatiekosten alleen over de verhuurders verdeeld kunnen worden met uitsluiting van de eigenaars die niet verhuren.
In het splitsingsreglement wordt niet de mogelijkheid geboden om de kosten enkel te verdelen over de eigenaars die deze veroorzaken of om de kosten op een andere manier ten laste te brengen van een enkele groep eigenaars. Er staat vast welke kosten voor rekening van de gezamenlijk eigenaars zijn en in welke verhouding deze over de eigenaars verdeeld worden. Alleen notariele wijziging van de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement kan dat anders maken.
Overlast huurders
De VvE is van mening dat de kosten veroorzaakt worden door eis van het tekenen van een huurdersverklaring en doordat de huurders veelvuldig overlast geven, waardoor de beheerder veel meer werk heeft door enkel de huurders.
Het hof gaat hierin niet mee. Het hof stelt dat het in het belang van alle eigenaars is dat er bekend is wie de huurders zijn en dat zij gebonden zijn aan de bepalingen uit zowel het splitsings- als het huishoudelijk reglement. Dit is in het belang van alle eigenaars. Ook het bestrijden van overlast is in het belang van alle eigenaars.
Dus zowel op formeel vlak -de wet en het splitsingsreglement schrijven het voor- als op materieel vlak -inhoudelijk- komt het hof tot de conclusie dat de mutatiefee niet enkel verhaald kan worden op de verhurende eigenaars. Het besluit daartoe is nietig wegens strijd met de kostenverdeling in het splitsingsreglement. Daarbij maakt het hof wel de kanttekening dat zij de gedachte alleszins begrijpelijk vindt, maar dat er nu eenmaal in het splitsingsreglement geen mogelijkheid is om de kosten anders te verdelen dan volgens breukdeel.
Tot slot
Er zijn wel een aantal opmerkelijke zaken die in de uitspraak verder niet aan bod komen. Over het algemeen wordt aangenomen dat in het huishoudelijk reglement geen beperkingen opgenomen kunnen worden of strengere eisen gesteld kunnen worden aan de verhuur van een appartement. In deze zaak is in het huishoudelijk reglement opgenomen dat de verhuur minimaal voor één jaar aangegaan moet worden. Dit is in strijd met het modelreglement. Maar kennelijk is dat in het onderhavige geval geen onderwerp geweest van de rechtsstrijd. Datzelfde geldt voor de huurdersverklaring. Dat is namelijk geregeld in het modelreglement en hoeft niet nogmaals in het huishoudelijk reglement opgenomen te worden.
Wel ben ik het eens met de uitspraak van het hof, te weten dat er geen mogelijkheid is om een andere kostenverdeling vast te stellen dan de verdeling die in het splitsingsreglement is opgenomen. Enkel door wijziging van de akte kan daarin verandering gebracht worden.
Link naar de uitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2015:3028.
