Schoonmaakkosten ook ten laste bedrijven
De twee bedrijfsruimten in de VvE in de onderhavige uitspraak willen niet meebetalen aan de schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke gedeelten, omdat zij daar het gebruik niet van hebben. Het hof van Amsterdam bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waardoor de schoonmaakkosten ook verdeeld worden over de bedrijven.
Modelreglement 1992 en wijziging akte 2017
In 1992 is het gebouw gesplitst en is de VvE ontstaan. Er zijn twee bedrijfsruimten gecreëerd en zes daarboven gelegen woningen. Het modelreglement van 1992 is van toepassing verklaard, met een aantal aanvullingen en aanpassingen. De bedrijfsruimten hoeven in afwijking van het modelreglement 1992 niet mee te betalen aan de kosten van het gebruik en het gewone dagelijkse onderhoud met betrekking tot de lift en recreatieruimte. Deze kosten komen geheel voor rekening van de woningen.
In 2017 is de akte gewijzigd. Er is bepaald dat niet alleen de kosten van gebruik en het gewone dagelijkse onderhoud met betrekking tot lift en recreatieruimte voor rekening van de woningen komt, maar dat alle kosten die verband houden met de lift en de recreatieruimte ten laste van de woningeigenaars zullen komen.
Vaststelling begroting
Op 13 augustus 2018 is op de vergadering van eigenaars de begroting behandeld. Naar ik meen op te maken uit de uitspraak is dit de eerste begroting nadat de akte op 6 september 2017 is gewijzigd. De eigenaar van de bedrijfsruimten is niet blij met de begroting. Op de begroting staat een post ‘schoonmaak gemeenschappelijke ruimten’. In deze post moet de eigenaar van de bedrijfsruimten naar rato van zijn breukdeel bijdragen, met uitzondering van de (schoonmaak-)kosten van de recreatieruimte en lift. Daarmee wijkt de begroting voor het boekjaar 2018 af van de begrotingen van voorgaande jaren, omdat de eigenaar van de bedrijfsruimten daar tot nog toe niet in heeft bijgedragen.
De eigenaar legt het besluit tot vaststelling van de begroting voor aan de kantonrechter, met het verzoek deze te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daartoe voert hij aan, dat er twee gescheiden circuits zijn. De eigenaars van de bedrijfsruimten hebben geen toegang tot de gemeenschappelijke gedeelten (door de rechter als ‘algemene ruimten’ aangeduid). Zodoende is het ook onlogisch dat de bedrijfsruimten meedragen in de kosten van deze voor hen ontoegankelijke gedeelten.
Daarbij komt dat zij de afgelopen vijfentwintig jaren daarin ook niet hebben bijgedragen, zoals ook in de voorgaande jaren telkenjare vastgesteld. De nieuwe wijze van begroten betekent een grote kostenverhoging voor de eigenaars van de bedrijfsappartementen. En als laatste wordt aangedragen dat de voorzitter van de VvE bovendien ongeoorloofde druk heeft uitgeoefend op de eigenaars, door te dreigen dat hij zou opstappen als de begroting niet zou worden aangenomen zoals voorgesteld.
Beoordeling door hof Amsterdam
Het hof brengt als toetsingsmaatstaf aan dat bekeken zal worden of de VvE in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen (art 2:15 in samenhang met 2:8 BW). Dit betreft een marginale toetsing, hetgeen zoveel inhoud als dat het hof met enige terughoudend de inhoud van het besluit en de daarbij gemaakte overwegingen zal bezien. Het hof zal niet beoordelen of het besluit an sich redelijk is, maar of de VvE in redelijkheid het besluit tot stand heeft gebracht.
Zowel de VvE als de eigenaar van de bedrijfsruimten zijn het erover eens dat de begroting in overeenstemming is met de splitsingsakte van 1992 en de wijzigingsakte uit 2017. Zodoende behoren de schoonmaakkosten dus ook in de ogen van de bedrijfseigenaar tot de kosten waarin hij moet bijdragen.
Hoewel de bedrijfseigenaar anders betoogd, is het hof van oordeel dat het gegeven dat de kosten jarenlang niet in rekening zijn gebracht, niet tot gevolg heeft dat de vergadering niet meer kan besluiten de kosten alsnog te gaan verdelen zoal in de akte is vastgesteld. Het hof vindt dus dat de VvE het goed doet, als zij de verdeling in lijn brengt met de kostenverdeling in de akte. De begroting van 2018 is dus niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Van een VvE kan ook niet worden verwacht dat zij een begroting met een kostenverdeling vaststelt, waarvan zij weet dat deze in strijd is met de verdeling in het splitsingsreglement.
De VvE betwist dat er gescheiden circuits zijn. Maar zelfs als er gescheiden circuits zouden zijn, waarbij de bedrijfsruimten geen toegang zouden hebben tot de gemeenschappelijke gedeelten bij de woningen, dan nog is de kostenverdeling op deze wijze in de akte opgenomen en moeten eigenaars zich daaraan houden. Daarbij komt nog, dat in 2017 de akte is gewijzigd, hetgeen natuurlijk hét moment bij uitstek is om dit soort kostenverdelingen ter sprake te brengen en aan te passen (als daartoe de handen voor op elkaar gebracht kunnen worden).
Het enkele feit dat de eigenaar meer moet gaan betalen, omdat de schoonmaakkosten ook te zijner laste worden gebracht, is geen grond om de vaststelling van de begroting als onredelijk te bestempelen. Het is daarentegen fijn voor de bedrijfseigenaar dat hij jarenlang niet in die kosten heeft hoeven bijdragen.
Van geen belang is de grond van de eigenaar van de bedrijfsruimten dat de voorzitter zou hebben gedreigd zijn functie neer te leggen als de begroting niet zou worden aangenomen. Dit soort afwegingen staan een voorzitter vrij om te maken, en het staat de voorzitter dus ook vrij dat te uiten op de vergadering. Er is geen sprake van ongeoorloofde druk.
Tot slot
Het komt regelmatig voor dat eigenaars aan mij vragen of een kostenverdeling wel redelijk is. Een van de gehoorde argumenten daarbij is dat zij geen gebruik hebben van een bepaald gedeelte (of daar heel weinig gebruik van maken, danwel daar niet komen). Een lift komt daarbij vaak ter sprake voor beganegrond eigenaars. Uit deze uitspraak blijkt echter eens te meer dat de kostenverdeling in de akte niet zomaar ter zijde wordt geschoven, als een eigenaar de mening is toegedaan dat hij daaraan niet hoeft bij te dragen. Het enkele gegeven dat hij daar feitelijk of -zoals in deze uitspraak zelfs juridisch- geen gebruik van maakt is onvoldoende om die kostenverdeling in de akte ter zijde te schuiven.
Eens te meer is dit een waarschuwing voor toekomstig eigenaars: let bij de koop van een appartement op de verdeling van kosten. Daar wordt nadien weinig tot geen verandering gebracht. En als de akte gewijzigd wordt, is dat een uitgelezen moment om kostenverdelingen ter sprake te brengen.
Link naar de uitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2020:32
