Twijfelbepaling onjuist toegepast

In het modelreglement 1992 is een bepaling opgenomen, die bekend staat als de twijfelbepaling. De bepaling houdt in dat als er twijfel bestaat of een gedeelte of zaak behoort tot de prive gedeelten of tot de gemeenschappelijke gedeelten de vergadering daarover een beslissing kan nemen. Een aantal VvE’s is van mening dat deze bepaling toegepast kan worden als een of meer eigenaars en/of de vergadering van mening verschilt over de uitleg van het reglement. Dan bestaat -zo stellen zij- twijfel over of de zaak prive of gemeenschappelijk is. Deze uitleg is niet juist. Alleen als in juridisch opzicht bij uitleg van het splitsingsreglement geen duidelijkheid bestaat, is ruimte voor toepassing van de twijfelbepaling. Die ruimte is slechts beperkt, zo laat ook de volgende uitspraak zien.

Verzoek

In het complex dat onderwerp is van de uitspraak zijn zowel balkons aangebracht als voor een aantal appartementsrechten (dak)terrassen. De vergadering heeft een beslissing genomen over de vraag of de terrastegels voor rekening van de VvE of voor rekening van de eigenaar vervangen moeten worden. De vergadering is van mening en besluit dan ook zodanig dat de terrastegels op de balkons en de terrassen gemeenschappelijk zijn.

Een eigenaar verzoekt aan de kantonrechter om dit besluit:
– nietig te verklaren,
– te vernietigen, en
– de VvE in de kosten te veroordelen.

De VvE doet een tegenverzoek om de besluiten rechtgeldig te noemen en te verklaren dat de terrastegels gemeenschappelijk zijn.

Procesorde

De kantonrechter ziet zich ten eerste genoodzaakt te oordelen over de vraag of hij een oordeel kan vellen over de nietigheid van het besluit. Een dergelijk oordeel hoort in beginsel door de sector Civiel uitgebracht te worden, alleen een verzoek om vernietiging van een besluit kan aan de kantonrechter voorgelegd worden.

In het kader van de goede procesorde (op grond van art. 94 lid 2 Rv in samenhang met art. 93 onder d RV) behandelt de kantonrechter zowel het verzoek om het besluit nietig te verklaren als het verzoek om over te gaan tot vernietiging van het besluit, omdat het feitencomplex voor beide verzoeken hetzelfde is.

Dikke lijn om privé gedeelte

De wet bepaalt dat in de splitsingsakte een nauwkeurige omschrijving van de prive gedeelten opgenomen moet worden. Dat kan door te verwijzen naar de bij de akte behorende splitsingstekening. De eisen waaraan de tekening moet voldoen staan in de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994, met name in art. 6 lid 1 sub c. Onder g van datzelfde lid is bepaald dat de begrenzingen van de prive gedeelten zoveel mogelijk door een ‘onuitwisbare lijn van in het oog vallende dikte’ zijn aangegeven. Tevens wordt elk prive gedeelte voorzien van een arabisch cijfer dat correspondeert met het appartementsrechtindexnummer. Oftewel, de prive gedeelten worden door een dikke zwarte lijn omgeven, de gemeenschappelijke gedeelten door een dunne zwarte lijn. En in het prive gedeelte staat het indexnummer. Uit de splitsingstekening van de VvE uit deze uitspraak blijkt, dat de terrassen, balkons en dakterrassen tot de prive gedeelten horen.

Kennelijk heeft de VvE aangevoerd dat in elke kamer en onderscheidende gedeelten (dus ook het balkon en/of (dak)terras) van het prive gedeelte het indexnummer moet staan. Dat is niet juist, zo oordeelt de kantonrechter. Het indexnummer hoeft niet ook in het balkon of dakterras te staan. In de omschrijving van de appartementsrechten is geen melding gemaakt van de buitenruimten. De VvE voert aan dat daarom de buitenruimten (dakterrassen en balkons) niet tot de prive gedeelten horen. Maar deze argumenten kunnen de VvE niet baten, de balkons, terrassen en dakterrassen zijn allen tezamen met de rest van het tot de prive gedeelten behorende appartementen omlijnd met dikke zwarte lijnen en horen dus tot de prive gedeelten.

Reglementsbepalingen

In artikel 9 lid 1 van het splitsingsreglement is bepaald wat behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Daartoe horen onder meer:
– de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de prive gedeelten,
– de balkonconstructies, en
– de terrassen.

Artikel 18 lid 1 stelt dat elke eigenaar zijn prive gedeelte goed moet onderhouden, waartoe behoren de afwerklagen van de vloeren en balkons. Artikel 21 lid 1 van het reglement stelt dat de prive gedeelten met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en zaken voor rekening en risico van de eigenaar is.

Balkontegels

Deze kantonrechter legt het reglement heel strikt uit. Hij komt tot de conclusie dat de balkontegels behoren tot het prive gedeelte. In artikel 9 lid 1 is alleen de constructie van het balkon als gemeenschappelijk aangemerkt, de vloeren in de prive gedeelten zijn niet aangemerkt als gemeenschappelijk (want alleen de vloeren met uitzondering van de vloeren in de prive gedeelten zijn gemeenschappelijk) en in artikel 18 lid 1 is aangegeven dat de vloeren van de balkons tot de prive gedeelten horen. De tegels van de balkonvloer dienen door de eigenaar zelf onderhouden en zonodig vervangen te worden.

Terrastegels

Voor de terrastegels geldt een andere uitleg. Anders dan de balkons worden de terrassen in artikel 9 lid 1 van het splitsingsreglement expliciet genoemd als gemeenschappelijke zaak. Er is geen ander onderhoudsregime vastgesteld voor de terrassen. Binnen een prive gedeelte kunnen zich ook gemeenschappelijke gedeelten en zaken bevinden. En dus vindt de kantonrechter dat de tegels van de terrassen voor rekening van de VvE onderhouden en vervangen moeten worden.

Ik vind dit nogal onbevredigend. De kantonrechter had ook voor de terrassen kunnen oordelen dat de afwerklaag van een prive gedeelte door de eigenaar onderhouden moet worden. De vloeren van de prive gedeelten zijn in artikel 9 uitgezonderd van de gemeenschap en daarmee had de kantonrechter tot een in mijn ogen rechtvaardiger beslissing kunnen komen. Nu zijn de terrastegels voor de VvE, maar de balkontegels niet. Dat voelt niet heel redelijk.

Twijfelbepaling en conclusie

De kantonrechter is stellig in zijn uitleg en derhalve is in juridisch opzicht geen twijfel over het antwoord op de vraag of de tegels gemeenschappelijk of prive zijn. Nu er geen sprake is van twijfel (in juridisch opzicht) is toepassing van artikel 10 niet aan de orde. De beslissing van de vergadering om met toepassing van de twijfelbepaling de balkontegels voor rekening en risico van de VvE te onderhouden en te vervangen is nietig, omdat deze in strijd is het splitsingsreglement.

Dat de kantonrechter voorbijgaat aan de bepaling dat de vloeren van de prive gedeelten uitgezonderd zijn van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken vind ik niet juist. Daarmee brengt de kantonrechter deze VvE in een situatie waarbij onrust ontstaat onder de eigenaars. Dat zal de verhoudingen binnen de VVE niet ten goede zijn gekomen. Toch ben ik het wel met de rechter eens, dat de twijfelbepaling buiten toepassing moet blijven. Doordat in de rechtspraak een methode is ontwikkeld waarbij bepalingen van de splitsingsakte op een bepaalde manier uitgelegd worden, is er nagenoeg altijd helderheid over de vraag of een zaak gemeenschappelijk of prive is. De twijfelbepaling is dan ook een artikel wat in mijn ogen niet in het splitsingsreglement opgenomen had moeten worden. Gelukkig is dit artikel in latere modelreglementen komen te vervallen.

Link naar de uitspraak: ECLI:NL:RBNHO:2020:350.

Hulp nodig?

Hulp nodig bij processtrategie? Onduidelijk welke kosten nu voor rekening van de gemeenschap zijn? Neem contact met me op: 06 1500 3207 of mail@schuursadvies.nl.