Woning naar eigen inzicht inrichten vs appartementsrecht
De meesten van ons hebben de wens om onze woning naar eigen inzicht in te richten en naar onze hand te zetten. Zo ook de meeste eigenaars en bewoners van een appartementsrecht. In het geval van een appartement is dat toch vaak aan beperkingen onderhevig. Met name als het gaat om op- en aanbouwen, zonneschermen, terrasoverkappingen en dergelijke.
Opbouw
De broer van de eigenaresse is de feitelijke bewoner van een van de penthouses in een complex van 137 woningen. De bewoner heeft de wens om zijn appartement te verfraaien, met name wil hij meer en vaker buiten kunnen zitten, ook als de weersomstandigheden wat minder zijn. Kortom, hij heeft aluminium danwel kunststof kozijnen en schuifpuien geplaatst op zijn terras, hij heeft een overkapping gemaakt en andere aanpassingen aangebracht zoals zonne- en windschermen.
Daarvoor heeft hij niet voorafgaand aan de aanpassingen de toestemming van de vergadering verkregen. De VvE is het niet geheel eens met deze gang van zaken. Het bestuur heeft de eigenaresse van het appartement aangeschreven, gewaarschuwd en een boete aangezegd. In het huishoudelijk reglement is de maximale boete op €5000,- gesteld en die wordt dan ook van de eigenaresse gevorderd, naast het terugdraaien van de aanpassingen, zodat het penthouse in oude staat hersteld wordt.
Procedure
De VvE heeft de eigenaresse gedagvaard en gevorderd dat zij de wijzigingen ongedaan maakt, het bestuur of de beheerder toegang tot het appartement te verschaffen ten einde de werkzaamheden te controleren en de boete te betalen, alles onder last van dwangsom. De eigenaresse heeft verweer gevoerd. De rechtbank te Den Haag heeft de VvE grotendeels in het gelijk gesteld.
Op grond van het modelreglement 1992, dat in de akte van deze VvE van toepassing is verklaard, dient een eigenaar van de vergadering toestemming te verkrijgen, voordat een op-, aan- of onderbouw wordt aangebracht. Datzelfde geldt voor zonne- en windschermen. Deze toestemming is niet door de eigenaresse verkregen. De rechter stelt de VvE dan ook in het gelijk, waardoor de eigenaresse de opbouw en aanpassingen dient te verwijderen. De eigenaresse is daar niet blij mee en komt van het vonnis in hoger beroep.
Uitspraak
In hoger beroep betoogt de eigenaresse dat het modelreglement een duidelijke scheiding aanbrengt tussen regels die gelden voor de gemeenschappelijke gedeelten en zaken en regels die gelden voor privé gedeelten. Beide sets van regels zijn in aparte gedeelten (paragrafen) van het modelreglement geplaatst. Dat betekent, aldus eigenaresse, dat de bepaling waarin toestemming voor op-, aan- of onderbouwen (veranderingen aan het gebouw) noodzakelijk is, alleen ziet op gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Dus is de conclusie van de eigenaresse dat zij die toestemming in zijn geheel niet hoeft te vragen.
Het hof heeft een andere visie, die overeenkomt met de visie van de VvE. Hieronder voeg ik de overwegingen van het hof integraal in.
3.2.1.
[appellante] stelt dat aan toetsing aan artikel 13 van het splitsingsreglement niet wordt toegekomen, omdat het terras behoort tot het privégedeelte van haar appartement en artikel 13 is geplaatst in hoofdstuk F met als titel “Gebruik, beheer en onderhoud van Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken”. Het hof volgt [appellante] daarin niet. Bij de uitleg van een bepaling in een contract of reglement is het kopje waaronder het is geplaatst niet doorslaggevend. In dit geval geldt dat in artikel 13 lid 2 expliciet wordt verwezen naar de privégedeelten en dat het in artikel 13 lid 1 gaat om iedere op- of aanbouw. Toetsing aan artikel 13 is dan ook op zijn plaats, ongeacht of het terras gemeenschappelijk is of privé.3.2.2.
De volgende vraag is of de door [appellante] aangebrachte constructie een opbouw is als bedoeld in artikel 13 lid 1 van het reglement. In dat geval had [appellante] conform deze bepaling toestemming nodig van de VvE. Vast staat dat de vergadering van eigenaars die toestemming op 24 april 2012 heeft geweigerd en dat dit besluit onherroepelijk is geworden omdat [appellante] niet langs de daarvoor geëigende weg (binnen een maand vernietiging verzoeken aan de kantonrechter) tegen dit besluit is opgekomen. Het hof is van oordeel dat het begrip opbouw in artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement aldus moet worden uitgelegd dat daaronder moet worden verstaan een bouwwerk dat ergens bovenop is gebouwd. Aan dit criterium is zonder meer voldaan. Daaraan doet niet af de – door [appellante] gestelde en door de VVE betwiste – omstandigheid dat de constructie niet aard- en nagelvast aan het gebouw is verbonden, nu dit geen vereiste is om de constructie onder het begrip opbouw te laten vallen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het enkele dagen heeft gekost om (met een hijskraan) de constructie te plaatsen, dat de constructie (minstens) 1650 weegt en dat het er al jaren staat. Hieruit valt af te leiden dat de constructie niet eenvoudig te verwijderen is en dat het (kennelijk) bedoeld is om daar permanent te staan. Gezien het voorgaande faalt het betoog van [appellante] dat zij met het plaatsen van de constructie slechts haar terras heeft ingericht op een wijze die te vergelijken is met het plaatsen van een parasol (toelichting op grief 8) en dat zij daarvoor geen toestemming van de VvE nodig had.3.2.3.
Nu de conclusie luidt dat [appellante] in strijd handelt met artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement zijn de grieven 6 en 8 vergeefs opgeworpen. Gelet op dit oordeel komt het hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of de constructie (mede) onder artikel 13.2 en/of 14 van het splitsingsreglement te scharen is. Bij deze stand van zaken heeft [appellante] bij de afzonderlijke bespreking van de overige grieven 1 t/m 10 geen belang.
Het hof geeft dus aan, dat het niet uitmaakt in welke paragraaf een bepaling staat in het splitsingsreglement. Maar meer van belang is dat het hof aangeeft dat artikel 13 van het modelreglement 1992 ziet op elke op- aan of onderbouw, ongeacht of deze aan, op of onder een gemeenschappelijke gedeelte of een privé gedeelte wordt geplaatst.
Hoge Raad
De eigenaresse legt zich niet neer bij de uitspraak van het hof en gaat in cassatie. De Hoge Raad beslist dat de in het middel aangevoerde klachten niet tot cassatie kunnen leiden. Dit behoeft, aldus de Hoge Raad, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
De procureur-generaal heeft een conclusie genomen voorafgaand aan de beslissing van de Hoge Raad, die geleid heeft tot afdoening van de cassatie zoals hierboven aangegeven. Deze conclusie is het lezen waard, omdat er een mooi overzicht gegeven wordt van de wijze waarop het reglement uitgelegd moet worden en hoe dat in de betreffende casus tot de conclusie leidt, die het hof getrokken heeft.
Advies
Ik kan kort zijn over de les die geleerd kan worden uit deze uitspraak. De bewoner kan bij het naar eigen inzicht inrichten van zijn woonomgeving tegen behoorlijke beperkingen aanlopen als er sprake is van een splitsing in appartementsrechten. Voor veel veranderingen is toestemming nodig van de vergadering van eigenaars.
Een mooie vondst van de eigenaresse om de bepalingen in de paragraaf van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken ook alleen betrekking te laten hebben op de gemeenschappelijke gedeelten. Echter gaat die vlieger niet op, de VvE heeft gelijk bij de vaststelling dat artikel 13 voor wat betreft het vereiste van toestemming ziet op elke op- aan of onderbouw. Een terechte uitkomst volgens mij en een mooie opsteker voor alle VvE’s die daarmee te maken hebben.
Vragen over uitleg van het splitsingsreglement? Neem dan contact met mij op: 06-1500 3207 of mail@schuursadvies.nl.
Volledige uitspraak: ECLI:NL:GHDHA:2014:4631.