Harde vloeren niet toegestaan
Bij velen leeft het idee dat als er binnen een appartementencomplex gesproken wordt over (min of meer) harde vloeren dit moet kunnen als is voldaan aan ‘de norm’. Wat deze norm is, wat de inhoud daarvan is en wat de gevolgen van deze ‘norm’ zijn, is vaak volstrekt onduidelijk.
Als ‘norm’ wordt vaak aangehaald dat de geluiddemping minimaal verbeterd moet worden met +10dB, al dan niet aangeduid met de Ico-waarde. In veel huishoudelijke reglementen wordt deze norm gesteld, maar daarbij wordt over het hoofd gezien dat daarbij tevens duidelijk gemaakt moet worden welk gedeelte van de vloer deze demping moet behalen: de vloerbedekking met ondervloer, of de hele constructie: ruwe vloer met vloerbedekking en ondervloer. Dat maakt nogal uit.
Nog een aspect dat vaak niet wordt besproken: de ‘norm’ van +10dB is een minimale norm. Het is een grenswaarde: onder de norm wordt er van uit gegaan dat er sprake is van onredelijke geluidhinder, boven de norm vervalt dit vermoeden. Maar …. er wordt nog steeds veel geluid doorgegeven naar de onder- en naastgelegen appartementen. Met name woon- en leefgeluiden dringen nog steeds veelvuldig door in de woningen van de buren, maar deze geluidsoverlast wordt niet meer als onredelijk gezien.
Mag een VvE een strengere norm stellen? Natuurlijk! Een strengere norm zorgt voor meer geluidscomfort: minder geluidsoverlast is het resultaat. Toch zijn er veel eigenaars en VvE’s die twijfelen of zij strengere geluidsnormen mogen (en kunnen) hanteren. Uit de volgende uitspraak blijkt, dat een VvE en haar leden niet zonder meer genoegen hoeven nemen met een minimaal dempende vloer!
Nog niet zo lang geleden diende er een zaak bij het hof te Amsterdam. Een eigenaar had een appartement gekocht en legde er harde vloerbedekking in. Vervolgens heeft zijn benedenbuur hem aangeschreven, met het verzoek de vloerbedekking te verwijderen en er zachte vloerbedekking (tapijt) aan te brengen. Daar was de nieuwe eigenaar het niet mee eens en de zaak werd aan het hof voorgelegd.
In het splitsingsreglement was ten opzichte van het modelreglement 2006 een wijziging opgenomen. Er is in het reglement een bepaling opgenomen, waarin min of meer harde vloerbedekking in zijn geheel niet wordt toegestaan: een totaalverbod op harde vloerbedekking dus! Is dat redelijk? En wat als er lichamelijke aandoeningen zijn, met name luchtwegaandoeningen, waarbij sterk wordt aangeraden door de behandelend arts om harde vloerbedekking te leggen?
Het hof oordeelde in het voordeel van de VvE. Er wordt gewezen op de bepaling in het reglement: een totaalverbod op harde vloerbedekking is niet onrechtmatig, zeker niet als het in het splitsingsreglement is opgenomen. Voor een VvE zijn verschillende manieren om hinder te beperken of te voorkomen. Deze VvE heeft gekozen voor een totaalverbod. Dat deze keuze minder gelukkig is voor de nieuwe eigenaar en dat een andere keuze de nieuwe eigenaar beter uitkomt, maakt nog niet dat de door de VvE gemaakte keuze onredelijk of onrechtmatig is.
De nieuwe eigenaar draagt aan dat de afwijkende bepaling strenger is dan het modelreglement, dat het enkele feit dat er sprake is van harde vloerbedekking onvoldoende is voor een eis tot verwijdering en dat er nog aangetoond moet worden dat er sprake is van onredelijke hinder. Het hof maakt daar korte metten mee. In de regeling in het modelreglement is het mogen leggen van harde vloerbedekking mede afhankelijk gemaakt van het veroorzaken van onredelijke hinder, maar de wijziging in het reglement wijkt daar juist vanaf: ongeacht of er daadwerkelijk onredelijke hinder wordt veroorzaakt, is het leggen van harde vloerbedekking niet toegestaan. Een categorisch verbod dus. Is dat nou redelijk? Volgens het hof mogen VvE’s dergelijke regels stellen, zeker als dat is opgenomen in het splitsingsreglement. De VvE heeft door deze bepaling vast te stellen er bewust voor om een hoger geluidscomfort te bieden voor haar bewoners, zonder dat er gediscussieerd hoeft te worden over de vraag of er sprake is van onredelijke hinder.
De gezondheidstoestand van de dochter van eiser doet er niet aan af. De nieuwe eigenaar heeft zelf, door de bepaling in het reglement te negeren, het risico genomen dat de harde vloer er weer uit moet. Als hij geen gebruik kan maken van het appartement als er geen harde vloerbedekking kan liggen, dan komt dat voor zijn rekening en risico. Hij had voordat hij het appartement kocht, kunnen weten van de verbodsbepaling en had op dat moment moeten uitzoeken of er voor hem een uitzondering gemaakt kon worden. Hij had ook af kunnen zien van de koop. Dit komt geheel en al voor zijn risico. Zuur voor hem, maar juridisch gezien in mijn ogen een terechte uitkomst van deze procedure.
Een VvE kan dus, zo blijkt uit bovenstaande uitspraak, wel degelijk strengere of striktere maatregelen nemen om een hoger geluidscomfort te garanderen voor haar leden. Zelfs een absoluut verbod op harde vloerbedekking is mogelijk. Let er wel op, dat de bepalingen in het reglement en huishoudelijk reglement op elkaar zijn afgestemd.
Voor hulp bij het uitstippelen van de mogelijkheden om hinder te beperken of bepalingen om in het (huishoudelijk) reglement op te nemen kunt u natuurlijk met mij contact opnemen: 06-15003207 of mail@schuursadvies.nl !
Categorieën
Recente berichten
Archieven
- november 2024
- oktober 2024
- september 2023
- juli 2023
- oktober 2022
- september 2022
- januari 2022
- juni 2021
- mei 2020
- april 2020
- april 2018
- september 2017
- mei 2017
- maart 2017
- november 2016
- september 2016
- augustus 2016
- juli 2016
- juni 2016
- januari 2016
- november 2015
- september 2015
- juli 2015
- juni 2015
- mei 2015